Avans și grad de finanțare (LTV)
Alege situația ta și calculatorul îți spune finanțarea maximă permisă, avansul minim și dacă economiile pe care le ai acoperă diferența.
- Finanțare maximă permisă (LTV)
- —
- Avans minim necesar
- —
- Credit maxim pentru acest imobil
- —
- Diferența față de economiile tale
- —
Ce este LTV și de ce îl fixează BNR
LTV (loan to value) este raportul dintre creditul acordat și valoarea garanției ipotecare. Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18, plafonează acest raport, ca să nu ajungi să datorezi mai mult decât valorează imobilul dacă piața scade. Diferența dintre preț și creditul maxim este avansul, pe care îl acoperi din banii tăi.
| Tipul creditului | LTV maxim | Temei |
|---|---|---|
| În lei | 85% | art. 18 alin. (1) |
| În valută, cu venituri în moneda creditului | 80% | art. 18 alin. (2) |
| În EURO, fără venituri în euro | 75% | art. 18 alin. (3) |
| În altă valută, fără venituri în acea valută | 60% | art. 18 alin. (3) |
| Dacă deții deja o locuință | toate limitele de mai sus scad cu 10 puncte procentuale | art. 18 alin. (3^2) |
Regula celor 10 puncte, introdusă în februarie 2022, este cea mai des trecută cu vederea. Ea se aplică solicitanților care dețin în proprietate o locuință la data solicitării: un credit în lei coboară de la 85% la 75%, deci avansul urcă de la 15% la 25% din preț. Limitele complete se aplică doar dacă declari pe propria răspundere că nu deții o locuință, iar banca verifică declarația (alin. 3^1).
Excepția pentru creditele garantate de stat. Plafoanele de mai sus nu se aplică creditelor pentru investiții imobiliare garantate integral sau parțial de stat (art. 18 alin. 5). Programele guvernamentale au propriile condiții de avans, stabilite prin actele care le reglementează.
Avansul nu e singurul cost de la început
Pe lângă avans, la semnare mai apar, de regulă: onorariul notarial și taxele de intabulare, raportul de evaluare a imobilului, comisionul de analiză a dosarului, prima de asigurare a imobilului și, uneori, asigurarea de viață. Nu le putem estima aici, pentru că variază de la caz la caz, dar trebuie să apară toate în oferta scrisă și să intre în DAE. Ce asigurări îți poate cere banca — și ce nu.
Valoarea garanției nu e prețul din anunț
Plafonul se aplică la valoarea garanției ipotecare, stabilită de evaluatorul acceptat de bancă, nu la prețul cerut de vânzător. Dacă evaluarea iese sub prețul negociat, creditul maxim scade și diferența o acoperi tot tu. Este motivul pentru care merită să întrebi banca, înainte de a semna un antecontract, ce evaluare folosește și cine o plătește.
Întrebări frecvente
Ce avans minim îmi trebuie la un credit ipotecar în lei?
15% din valoarea garanției, pentru că finanțarea nu poate depăși 85% din ea (Regulamentul BNR nr. 17/2012, art. 18 alin. 1). Dacă deții deja o locuință, limita scade cu 10 puncte procentuale, la 75%, deci avansul urcă la 25%.
De ce avansul e mai mare dacă am deja o casă?
Pentru că art. 18 alin. (3^2), introdus în februarie 2022, reduce cu 10 puncte procentuale toate plafoanele de finanțare pentru solicitanții care dețin în proprietate o locuință la data cererii. Limitele întregi se aplică doar celor care declară că nu dețin o locuință, iar banca verifică declarația.
Cât e avansul la un credit în euro?
Depinde de venituri. Dacă obții veniturile în moneda creditului, finanțarea maximă e 80%, deci avansul minim 20%. Dacă ai venituri în lei, plafonul coboară la 75% pentru euro și la 60% pentru alte valute, iar dacă deții deja o locuință scade cu încă 10 puncte procentuale.
Plafoanele se aplică și la creditele garantate de stat?
Nu. Art. 18 alin. (5) prevede că limitele nu se aplică creditelor pentru investiții imobiliare garantate integral sau parțial de stat. Programele respective au propriile condiții.
Se calculează la prețul din anunț sau la evaluare?
La valoarea garanției ipotecare, stabilită prin raportul de evaluare acceptat de bancă. Dacă evaluarea e sub prețul negociat, creditul maxim scade, iar diferența o acoperi tot tu.
Ce alte costuri apar la semnare?
De regulă onorariul notarial și taxele de intabulare, raportul de evaluare, comisionul de analiză și primele de asigurare. Toate trebuie să apară în oferta scrisă și, cele obligatorii pentru obținerea creditului, în DAE.
Alte instrumente
- Stress test la dobândă — Cu cât crește rata dacă indicele urcă 1, 2 sau 3 puncte
- Plăți suplimentare — Cu cât scurtezi creditul dacă adaugi o sumă la fiecare rată
- Rambursare anticipată — Cât economisești dacă plătești o parte mai devreme
- Refinanțare — Dacă merită să muți creditul, după ce scazi costurile mutării
- Sold rămas — Cât mai ai de plătit la o dată aleasă și cât ai achitat deja
- Plata minimă la card — În cât timp scapi de sold dacă plătești doar minimul și cât te costă
- Cost overdraft — Cât te costă descoperitul de cont, pe zile de utilizare
- Conversie valutară — Cât pierzi la marja băncii și la conversia oferită de bancomat
- Toate cele 26 calculatoare
Notă: Infobanca.ro este un director informativ independent. Nu suntem instituție financiară, nu oferim consultanță financiară și nu intermediem produse bancare. Datele de mai sus au fost preluate din surse oficiale la data indicată și pot fi modificate de instituție fără notificare prealabilă. Verificați întotdeauna informația pe canalul oficial înainte de a acționa. Ai găsit o eroare? Semnaleaz-o aici. Cine scrie și cum verificăm: despre Infobanca.ro și politica editorială.